Нормативи при забудові дачної ділянки

Отже, ви стали щасливим володарем земельної ділянки на території дачного кооперативу. Подумки вже забудували її всіма необхідними спорудами для щасливого проведення часу далеко від галасливого міста. Але, щоб подальше проживання не було затьмарене скандалами як з сусідами по ділянці, так і з правлінням, забудову потрібно здійснювати в суворій відповідності з існуючими нормами і правилами, з дотриманням всіх норм забудови дачної ділянки.

Перш за все потрібно чітко позначити межі забудови земельної ділянки. Для цього потрібно переглянути документи на земельну ділянку, де обов’язково повинен бути кадастровий номер ділянки і план ділянки. Кадастровий номер стане в нагоді для пошуку своєї ділянки на публічній кадастровій карті, а план необхідний для встановлення меж ділянки. Зрозуміло, що в усьому цьому не буде необхідності, якщо з трьох сторін вже є забудови з парканами.

правила забудови земельної ділянкиВ 2020 році діють нові правила забудови земельної ділянки, прописані в будівельних нормах ДБН Б.2.2-12: 2019 “Планування та забудова територій”. Саме в цих нормах є відповіді на всі питання стосовно норм забудови садової ділянки: відстань між будівлями як на самій ділянці, так і на сусідніх ділянках, довжина протипожежних розривів між будівлями, інтервали від існуючих ліній електропередач, джерел водопостачання, інших будівель. Ці норми діють з кінця минулого року, і є обов’язковими для виконання. Знайти їх і ознайомитися зі змістом можна в Інтернеті.

Якщо ви перебуваєте ще на стадії пошуку земельної ділянки, то слід нагадати, що мінімальний розмір ділянки для подальшої забудови під житловий будинок становить 500 кв.м. (0,05 га). На меншій ділянці відповідні контролюючі органи просто не дадуть дозвіл на будівництво. Виняток може бути тільки в тому випадку, якщо поряд з усіх боків уже сформовані земельні ділянки, тобто ваша ділянка “затиснута” з трьох сторін. Тоді можливе зменшення мінімальної площі для забудови, але не більше ніж на 20%. Але в такому випадку для майбутнього будівництва потрібно витримати всі правила забудови земельної ділянки, включаючи санітарні та протипожежні норми. При плануванні будівництва важливо в першу чергу не забувати, яка відстань має бути від будинку до сусідського паркану. Це убезпечить вас від можливих судових баталій з незадоволеними сусідами.

Наступний важливий крок – це з’ясувати, які мінімальні відступи від меж земельних ділянок при будівництві, при посадці дерев потрібно зробити, щоб не порушити закон. Отже, основні вимоги в новому ДБН, що дозволяють визначити, скільки потрібно відступити від сусідського паркану:

-якщо будинок будується в тому місці, де на сусідніх ділянках вже існують забудови, то мінімальний інтервал від суміжної земельної ділянки до прилеглої виступаючої конструкції стіни будівлі дорівнює одному метру;

-відступи від меж земельної ділянки при будівництві житлового будинку, складають шість метрів від будинку до червоних ліній для вулиць і три метри для звичайних проїздів;

-відстань від сусідньої земельної ділянки до стовбурів дерев, повинен бути не менше чотирьох метрів. Точна відповідь на питання, на якій відстані садити дерева від паркану, залежить від величини крони: дистанція повинна бути не менше половини її діаметра. Відстань до кущів повинна бути не менше одного метра;

З огляду на те, що стандартний розмір дачної ділянки це 5 соток, практично неможливо побудувати все задумане і при цьому не порушити норми і правила. Але краще пожертвувати якоюсь будівлею, ніж порушити протипожежні правила. Адже в разі їх порушення, державна служба України з надзвичайних ситуацій після перевірки напише припис про усунення порушень. Якщо ж у вказаний проміжок часу порушення не будуть усунуті, то наступним кроком може бути позов до суду про знесення незаконно збудованої споруди. Щоб цього не сталося, необхідно дотримуватися затверджених державою правил будівництва.

Правила будівництва на дачній ділянці роблять головний акцент на інтервали між стінами та іншими виступаючими конструкціями. У разі якщо будинок або інша будова має несучі деталі, які виступають понад один метр від стіни, і при цьому вони виготовлені з пожежонебезпечних матеріалів, тоді відстань слід вимірювати від однієї такої виступаючої деталі до іншої.

На протипожежні відстані між житловими будинками та іншими спорудами в садовому товаристві в значній мірі впливає ступінь вогнестійкості цих об’єктів:

-між об’єктами, які відносяться до I та II ступеня вогнестійкості, і об’єктами, які відносяться до III ступеня вогнестійкості, повинен бути проміжок не менше 8 метрів;

-між об’єктами, виготовленими з дерева, та інших пожежонебезпечних матеріалів, відстань повинна бути приблизно 10-15 метрів.

Будь-який будинок, побудований без дозволів, або ж з порушеннями норм забудови, вважається самовільним будівництвом, на яке неможливо отримати право власності. Крім того, вас ще й оштрафують за це.

При будівництві потрібно дотримуватися максимально допустиму поверховість, яка також визначається нормами ДБН Б.2.2-12: 2019. Так, в межах своєї земельної ділянки поверховість будівель не повинна перевищувати два поверхи (без урахування мансарди). У той же час, не можна будувати багатоквартирні будинки. Термін “багатоквартирні” передбачає будинки, що мають більше двох квартир.

З огляду на те, що без певної підготовки самому зібрати необхідний пакет документів для оформлення всіх дозволів, і подати його в потрібну інстанцію досить непросто, Протокол рекомендує довірити це питання юристам – професіоналам. Скласти договір на надання правових послуг для консультації і збору необхідних документів ви завжди зможете, оформивши як клієнт на сайті Протокол тендер за недорогою ціною для отримання якісних послуг.

Не слід також забувати про максимально допустиму висоту огорожі: з боку сусідів бажано не перевищувати півтора метра, а з боку вулиці – 2,2 метра. У разі встановлення капітального паркану постарайтеся простежити, щоб він не виходив за межі вашої ділянки. При влаштуванні капітального паркану, а також якщо висота огорожі перевищує 1,5 метра з боку сусідів, необхідно отримати їх письмову згоду. Хоча, з урахуванням сьогоднішніх реалій, на ці параметри зараз звертають найменше уваги.

Багато що залежить і від ваших відносин з сусідами: якщо відносини напружені, то навіть собача будка, поставлена ​​вами ближче ніж 4 метри від огорожі, може стати приводом скарги на вас в відповідні інстанції. Також зверніть увагу на положення Земельного кодексу України, де йдеться про те, що якщо гілки ваших дерев знаходяться над територією сусіда, то він має повне право обрізати їх без вашого дозволу. Це ж правило застосовується і до коріння дерев. Якщо плануєте надалі утримувати курей або гусей, подбайте про те, щоб майданчик для їх вигулу був не ближче 4 метрів від сусідньої ділянки.

При встановленні мінімальної відстані від сусідських будівель, прослідкуйте щоб всі споруди сусідів також були побудовані на необхідній відстані від вашого загального паркану. Наприклад, не зовсім справедливо відступати відповідно до норм 8 метрів від сусідського будинку, якщо цей будинок побудований впритул до паркану.

Але щоб не заплутатися в цифрах, і не ходити днями по ділянці з рулеткою, довірте цю роботу професіоналам, які розроблять проект забудови ділянки, а витрачені гроші окупляться зекономленим часом і нервами.

Дотримання норм забудови дачної ділянки

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Зміст

Нормативна база

  • Земельний кодекс України
  • Закон України “Про основи містобудування”
  • Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”
  • Закон України «Про будівельні норми»
  • Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
  • Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”
  • Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.04.2018 № 100 “Про затвердження ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»
  • Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 05.07.2011 № 103 «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки»
  • Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87 “Про затвердження ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення”
  • ДБН Б.2.2-12: 2019 “Планування та забудова територій”
  • ДБН В.1.1-7:2016 «Пожежна безпека об’єктів будівництв
  • http://Постанова+КМУ+від22.06.2022+року+№+722

Увага! надання послуг з питань дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану здійснюється з урахуванням таких особливостей ПКМ УКраїни від 22.06.2022 року за № 722

Загальні положення

Території дачної та садової забудови призначаються для організації відпочинку громадян, ведення садівництва та городництва з будівництвом дачних, садових будинків для тимчасового або постійного проживання.

Дачні і садівницькі поселення розміщуються за межами населених пунктів.

Дачні та садівницькі райони (поселення) розділяються:

Територія дачного чи садівницького поселення (району) розділяється на зони індивідуального (садові чи дачні ділянки) та загального користування (вулично-дорожня мережа та громадські будівлі).
Зона індивідуального користування з вулично-дорожньою мережею повинна складати до 90% від загальної території поселення (району). У разі проведення робіт з осушення (зрошення, влаштування водоймищ, зелених масивів тощо, а також терасування схилів) площа кварталів дачних та садових ділянок та проїздів повинна складати не менше 75%.
Дачний будинок – це житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
Порядок реєстрації права власності як на дачний, так і на садовий будинок є однаковими. Сьогодні ця процедура регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Розміри дачної земельної ділянки

Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельної ділянки для індивідуального дачного будівництва із земель державної або комунальної власності в розмірі не більше 0,10 гектара.
Мінімальний розмір ділянки для подальшої забудови під житловий будинок становить 500 кв.м. (0,05 га).
Зверніть увагу! На меншій ділянці відповідні контролюючі органи просто не дадуть дозвіл на будівництво.
Важливо! Проте бувають винятки, якщо поряд з усіх боків уже сформовані земельні ділянки, тоді можливе зменшення мінімальної площі для забудови, але не більше ніж на 20%, за умови забезпечення санітарних та протипожежних вимог.

Вимоги до забудови дачної ділянки

Забудову дачної ділянки потрібно здійснювати в суворій відповідності з існуючими нормами і правилами, включаючи санітарні та протипожежні норми.

При забудові потрібно враховувати:

  • відстань між будівлями як на самій ділянці, так і на сусідніх ділянках;
  • довжину протипожежних розривів між будівлями;
  • інтервали від існуючих ліній електропередач, джерел водопостачання, інших будівель.

Важливо! НЕ дотримання цих норм, забудова без дозволів, або ж з порушеннями, вважається самовільним будівництвом, на яке неможливо отримати право власності.

Крім того, за порушення норм забудови передбачена адміністративна відповідальність.
Згідно ст. 11 Закону України «Про будівельні норми» від 5 листопада 2009 року № 1704-VI, державний контроль за дотриманням суб’єктами містобудування будівельних норм здійснюють:

  • центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного архітектурно-будівельного контролю,
  • виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад,
  • структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до компетенції щодо об’єктів, визначених пунктом 7 частини першої статті 7 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

Граничні розміри площі забудови і поверховості садового будинку та господарських будівель на ділянці встановлюється статутом садівницького товариства чи кооперативу за погодженням з місцевими органами архітектури та містобудування (районними чи обласними). Ці розміри встановлюються за умови забезпечення необхідної площі для ведення господарської діяльності на ділянці та дотримання вимог нормативної тривалості інсоляції територій суміжних ділянок. Загальна площа і поверховість дачного будинку та господарських будівель на ділянці встановлюються архітектурно-планувальним завданням з урахуванням чинних будівельних та інших нормативів щодо відстаней та інсоляції будинків і територій суміжних ділянок, а також місцевих правил забудови.
Перед забудовою дачної ділянки необхідно:

  • зареєструвати права на земельну ділянку, відповідно до норм Земельного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ;
  • отримати будівельний паспорт;
  • подати заяву про початок будівельних робіт в ЦНАП за місцем розташування об’єкта або через портал «ДІЯ»;
  • отримати дозвіл на виконання будівельних робіт;
  • проінформувати місцеві органи влади про початок будівельних робіт.

Зверніть увагу! Після будівництва потрібно отримати технічний паспорт житлового будинку в БТІ, потім подати в орган державного архітектурно-будівельного контролю при органі місцевого самоврядування або через портал «ДІЯ» та зареєструвати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.

Протипожежні правила (вимоги)

При проектуванні житлових будинків слід виконувати вимоги, викладені в ДБН В.1.1-7, а також вимоги розділу 4 ДБН.
На протипожежні відстані між житловими будинками та іншими спорудами в садовому товаристві в значній мірі впливає ступінь вогнестійкості цих об’єктів:

  • між будівлями I і II ступеня вогнестійкості повинен бути проміжок не менше 6 метрів;
  • між об’єктами, які відносяться до I та II ступеня вогнестійкості, і об’єктами, які відносяться до III ступеня вогнестійкості, повинен бути проміжок не менше 8 метрів;
  • між об’єктами III ступеня вогнестійкості повинен бути інтервал не менше 8 метрів;
  • між об’єктами, виготовленими з дерева, та інших пожежонебезпечних матеріалів, відстань повинна бути приблизно 10-15 метрів.

Особливості будівництва на дачній ділянці

При плануванні будівництва важливо в першу чергу врахувати відстань від будинку до сусідської межі.
З 1 жовтня 2019 року набрали чинності нові правила, що регламентують особливості будівництва, у тому числі дачної забудови, зокрема щодо відстані до меж ділянки, сусідніх будівель та інших споруд (ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»).
Основні вимоги:

  • для нової садибної або дачної забудови відстань від межі повинна мати інтервал не менше 3 метрів;
  • під час зведення житлових будинків на присадибних ділянках відступ від червоних ліній магістральних вулиць повинен бути 6 метрів, від житлових – 3 метри;
  • при розміщенні будинку, де на сусідніх ділянках вже існують забудови, для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту, мінімальний інтервал від суміжної земельної ділянки до прилеглої виступаючої конструкції стіни будівлі дорівнює 1 метру;
  • відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, повинна бути не менше 4-6 метрів, в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів – 1,0 метра;
  • гараж можна будувати на лінії забудови без отримання додаткових погоджень органів містобудування та архітектури. Він також може бути вбудованим, прибудованим до житлового будинку або окремо розташованим на дачній ділянці.

Зверніть увагу! При будівництві потрібно дотримуватися допустиму поверховість будинку, яка не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди.
Важливо! Не допускається на земельній ділянці з цільовим призначенням для дачного будівництва розміщення багатоквартирних (секційних ) будинків.
Згідно ДБН, присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок дозволяється огороджувати. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа не може виступати за встановлені межі ділянки. Висота паркану з боку сусідів не повинна перевищувати 1,5 метра, а з боку вулиці – 2,2 метра.
Відстань між житловими будинками та господарськими будівлями і спорудами слід приймати відповідно до санітарних норм, але не менше 15 м.
Питний колодязь від господарських будівель (сараїв для худоби), дворової вбиральні, сміттєзбірника не менше як 20 м.
Важливо! Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається об’єднувати.
Більш детальні норми забудови дачної ділянки можна переглянути в ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення”, затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87.

Корисні посилання: