Ринок відкривається з 1 липня: як купити або продати землю за новим законом

Що змінюється, як працюватиме механізм продажу ріллі та що треба знати покупцям і продавцям, щоб не потрапити в халепу.

З 1 липня в Україні запрацює ринок землі.

Уже через кілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.

Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Верховній Раді лише належить схвалити.

У будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.

Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.

Питань багато і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу. Це ще попереду, а поки що ЕП відповідає на базові запити українців.

Яку землю можна продавати і купувати

Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю

Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

Скільки землі може придбати фізособа

До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу – 10 тис га. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.

Нардеп Микола Сольський: Усі зможуть купувати більше 100 гектарів землі через родичів, коханок чи партнерів

Як буде визначатися ціна

Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.

Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.

“У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів”, – пояснює старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин.

Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.

За прогнозами Мінагрополітики, середня вартість гектара землі одразу після відкриття ринку становитиме близько 50 тис грн. Мінекономіки очікує, що далі земля щороку дорожчатиме на 10-15%.

Ціна на землю: що очікувати з 1 липня

Частина експертів вважає, що ціна не зростатиме вище 1-2 тис дол за га до 2024 року, поки на ринок не прийдуть юрособи. Потім ціна може підвищитися до 5-10 тис дол за гектар.

Чи можна купити землю за кеш

За законом – ні. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Купівля землі має здійснюватися лише через банк з підтвердженням джерел доходів. Тобто просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати, звідки гроші, та сплатити всі податки. Буде здійснюватися фінансовий моніторинг.

Підтвердити доходи можуть довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші.

Як зберегти землю після запуску ринку

Ніхто не може змусити власника продати землю. Згідно із соціологічними опитуваннями, переважна більшість нинішніх власників паїв не планує продавати свої ділянки. Право приватної власності на землю непорушне.

Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд. Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою. Право власності також можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому варто подбати про оцифровку документів через нотаріуса або державного чи приватного реєстратора.

“Українцям не варто поспішати продавати землю. Через п’ять років вона коштуватиме в рази дорожче. Земля – це кращий депозит. Вона завжди буде рости в капіталізації, зростатиме й оренда. Більш цінного ресурсу, ніж земля, немає”, – запевнив ЕП міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Чи можна продати орендовану землю

Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.

Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.

Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.

У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.

Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Як буде продаватися земля

Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.

Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.

Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.

Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.

Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Як не порушити умови купівлі-продажу землі

По-перше, якщо ділянка буде продана з порушенням переважних прав, то особи, які мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця ділянки.

По-друге, якщо ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, буде перевищена дозволена концентрація землі в одних руках), то ділянка буде конфіскована.

Далі вона буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.

Як перевірити справжність договорів

За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.

“Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки”, – зазначає Мартин.

16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Така перевірка передбачатиме:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

– застосовування санкцій до набувача;

– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.

Які документи потрібні для укладення угоди

Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:

– паспорти продавця та покупця;

– ідентифікаційні коди сторін;

– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;

– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);

– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.

Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.

Де можна отримати додаткову інформацію

У Державному земельному кадастрі та Урядовому контактному центрі (телефон 1545). Відповіді на найпоширеніші питання є тут . Безкоштовну правову допомогу також може надати Мін’юст.

Крім того, можна звернутися до нотаріуса чи юриста. Вони допоможуть розібратися, чи не порушене переважне право землекористувача на придбання ділянки і чи не є ділянка предметом судового спору.

Скільки землі потрібно

При оплаті замовлення банківською картою, обробка платежу (включаючи введення номера карти) відбувається на захищеній сторінці процессинговой системи. Це означає, що ваші конфіденційні дані (реквізити карти, реєстраційні дані та ін.) Не надходять до нас, їх обробка повністю захищена і ніхто не може отримати персональні і банківські дані клієнта.

При роботі з картковими даними застосовується стандарт захисту інформації, розроблений міжнародними платіжними системами Visa та MasterCard – Payment Card Industry Data Security Standard (PCI DSS), що забезпечує безпечну обробку реквізитів Банківської карти Власника. Застосовувана технологія передачі даних гарантує безпеку по операціях з банківськими картами шляхом використання протоколів Secure Sockets Layer (SSL).

Ми використовуємо cookies, щоб проаналізувати та покращити роботу нашого сайту, персоналізувати рекламу. Продовжуючи відвідування сайту, ви надаєте згоду на використання cookies та погоджуєтесь з Політикою конфіденційності.

Приватизація землі: як, скільки та для чого?

Будь-який громадянин України має право на безкоштовну приватизацію ділянки землі. Однак далеко не всі знають про юридичні тонкощі процесу, тому вирішують не займатися цим питанням. Які перспективи дає оформлення земельної ділянки? Скільки гектарів можна взяти для різних видів діяльності? Чи можливе оформлення землі під будинком? Які документи необхідні та з яких етапів складається процес? Спробуємо разом розкласти всю інформацію по поличках.

Для чого і яку землю потрібно приватизовувати?

Часто у звичайних громадян і підприємців виникає потреба купити земельну ділянку. Причина може полягати у власних життєвих планах або бажанні реалізувати бізнес-ідеї. Саме в цей момент треба згадати, що землю є можливість не тільки придбати, але й привласнити безкоштовно. Щоправда, з обмеженнями за площею.

Якщо вам потрібно купити земельну ділянку перегляньте оголошення на OLX.

Перш за все варто розуміти, що приватизація земельної ділянки — це реалізація вашого законного права, гарантованого державою. Існує кілька аргументів на користь такого рішення:

• збільшення вартості всього домоволодіння;
• бажання розпоряджатися територією за власним бажанням (наприклад, для вирощування врожаю);
• убезпечення від зазіхань на землю власників суміжних ділянок.

Згідно з Законом про приватизацію визначено, які земельні ділянки можна приватизувати. Йдеться про території, що знаходяться в комунальній або державній власності. При цьому територію дозволено використовувати для будівництва житлових і нежитлових споруд, ведення господарства, збирання врожаю тощо.

Скільки землі можна приватизувати?

Порядок приватизації земель передбачає дозвіл на отримання ділянок різних розмірів. Усе залежить від виду діяльності, яку ви плануєте вести на цій території:

• будівництво гаража — до 0,01 га;
• будівництво дачі — до 0,1 га;
• будівництво житла, присадибної ділянки та господарських споруд у містах — до 0,1 га, у селищах — до 0,15 га, у селах — до 0,25 га;
• садівництво — до 0,12 га;
• сільське господарство — до 2 га;
• фермерство — приватизація паю буде залежати від норм, що визначені для членів окремого сільськогосподарського підприємства.

Таким чином, кожен громадянин України має право на приватизацію земельних ділянок площею до двох гектарів. При цьому найбільшу територію можна отримати для ведення сільського господарства. А ось для будівництва приватного будинку видаються менші території, особливо якщо йдеться про землю в місті.

Які документи потрібні для приватизації земельної ділянки?

Пакет документів для оформлення ділянки є доволі малим:

• паспорт або інший документ, що засвідчує особу;
• заява;
• погоджена документація із землевпорядкування.

На особливу увагу заслуговує третій пункт, адже без нього немає підстав сформувати земельну ділянку. Документація розробляється спеціалістами землевпорядної компанії за всіма встановленими нормами. Лише після узгодження проєкту ви можете звернутися в ЦНАП для подання заяви.

З яких етапів складається процес приватизації землі?

Перед зверненням до Держгеокадастру потрібно пройти ще багато етапів оформлення земельної ділянки:

1. Отримати дозвіл на розробку землевпорядних документів.
2. Укласти договір із компанією, що займається землевпорядкуванням.
3. Погодити проєкт із державними органами (але узгодженням організація-землевпорядник займається самостійно).
4. Подати узгоджений проєкт для державної реєстрації.
5. Звернутися з клопотанням про передачу землі у власність до органу самоврядування.
6. Зареєструвати право власності.

Дозвіл видають місцеві органи самоврядування на підставі наявності у вас українського громадянства. Також можна додати графічні матеріали зі вказівкою на бажане місце розташування землі. Якщо ж подається заява на приватизацію земельної ділянки під будинком, треба також мати документи про право власності.

На етапі реєстрації права власності знадобляться додаткові документи: рішення органів місцевого самоврядування, ідентифікаційний код, витяг із Держземкадастру, квитанція про сплату адміністративного збору.

Як оформити заяву на приватизацію земельної ділянки?

Заява на приватизацію земельної ділянки пишеться згідно зі спеціальною формою. Текст цього документу визначає Порядок ведення Державного земельного кадастру.

Є параметри, які обов’язково треба вказати в клопотанні:

• розміри — мається на увазі не лише площа, але й довжина та ширина;
• погодження попереднього користувача;
• графічні матеріали — ґрунтуються на планово-картографічних матеріалах із зазначенням масштабу.

В залежності від обраного виду господарювання є різні зразки заяв. Наприклад, клопотання про приватизацію землі під гаражем буде відрізнятися від документа про бажання мати ділянку для індивідуального садівництва. Всі зразки заяв є на сайті Головного управління Державного земельного агентства.

Як правильно встановлювати межі земельної ділянки?

Межі ділянок землі встановлюються не лише за документами, але й на місцевості. Для цього використовують технічну документацію, де визначено розташування поворотних точок.

Під час встановлення меж здійснюють підготовчі, топографо-геодезичні й камеральні роботи. Після цього розмежування встановлюється в натурі та фіксується знаками. Законодавство України передбачає, що такі задачі мають виконувати юридичні особи або ФОП, що мають потрібне технічне забезпечення. Також у штаті організацій треба мати інженерів-землевпорядників із сертифікатами.

Як приватизувати землю під час воєнного стану?

На жаль, це неможливо. Приватизація земельної ділянки, на якій знаходиться будинок або ж, навпаки, немає жодної споруди, заборонена в період воєнного стану. Але це не означає, що займатися таким питанням немає жодного сенсу. Ви можете обрати зараз землю, котру в мирний час зможете оформити на себе.