Пайова участь у будівництві: закон, документи, нюанси

Багато людей воліють купувати квартири на стадії будівництва багатоквартирного будинку. Це дозволяє купувати об ‘єкти за зниженою вартістю. Такий процес називається пайовою участю в будівництві. Щоб дольщик був надійно захищений від втрати коштів, слід грамотно підходити до вибору забудовника, а також вивчати ретельно складений договір. Саме цей документ забезпечує захист прав покупців недобудованих об ‘єктів.

Зміст матеріалу

• Суть пайової участі
• Законодавче регулювання
• Переваги і недоліки
• Як купити житло по ДДУ?
• Отримання відомостей про компанію
• Які відомості містяться в декларації?
• Що повинна включати проектна документація?
• Нюанси складання угоди
• Реєстрація договору
• Які права мають дольщики?
• Як розривається?
• Ув ‘язнення

Суть пайової участі

Процес передбачає, що багатоквартирні будови зводяться за рахунок коштів майбутніх покупців квартир. Вони вкладають свої кошти в будівництво будинку, а після його здачі в експлуатацію можуть оформити право власності на квартиру.

Процес регулюється спеціальним законом “Про пайове будівництво”, причому в нього регулярно вносяться різні зміни, що гарантують захист прав дольщиків. До основних особливостей пайової участі у будівництві належить:

• права та обов ‘язки кожної сторони з’ являються виключно після підписання контракту;
• у ДДУ зазначаються всі нюанси співпраці, причому він володіє ознаками різних угод, до яких належить договір інвестування та підряду, а також надання послуг та купівлі-продажу;
• купується за таким договором квартира, яка знаходиться в недобудованому будинку;
• залучаються за таких умов численні дольщики, що дає можливість забудовнику з мінімальними власними вкладеннями грошей побудувати об ‘єкт;
• дольщиком може стати не тільки фізособа, а й компанія;
• учасники не можуть впливати на зміну проекту, технічного завдання та інших умов зведення будинку.

Нерідко громадяни, які купують квартири в споруджуваних будинках, стикаються з шахрайством або банкрутством забудовників. У цьому випадку захищаються права дольщиком положеннями ДДУ. При складних ситуаціях може здійснюватися переуступка прав пайової участі в будівництві іншим компаніям або особам, що займаються стягненням коштів.

Законодавче регулювання

При купівлі житла в недобудованому об ‘єкті слід звертати увагу на положення основного закону ФЗ № 214. Він був прийнятий ще в 2004 році, причому саме він регулює всі відносини, що виникають між забудовниками і дольщиками. Було внесено безліч змін і поправок до цього законодавчого акту. Він ділиться на численні частини і пункти, кожен з яких має своє призначення. До основних змін і положень належать:

• зазначаються правила складання та розірвання договору пайової участі в будівництві;
• прописується можливість передачі прав третім особам;
• водиться кримінальна відповідальність для забудовників, якщо вони не виконують свої зобов ‘язання за угодою;
• неодмінно повинні відкриватися забудовниками спеціальні рахунки, призначені для перерахування коштів дольщиками, причому застосовуватися гроші можуть виключно на зведення об ‘єкта;
• забудовники повинні володіти власним офіційним сайтом, на якому розкриваються всі відомості про їх роботу, до яких належать проекти, дозвільна документація та інші документи.

Тепер всі забудовники відкривають ескроу-рахунок, призначений для перерахування грошей дольщиками. ФЗ про участь у пайовому будівництві вказує, що закривається такий рахунок тільки після повного використання коштів. Такі умови не можуть ставати перешкодою для переуступки права.

Додатково в законодавстві передбачається необхідність створення компенсаційного фонду. Він представлений страхуванням для дольщиків, так як якщо з якихось причин забудовник не виконує свої зобов ‘язання, то покриваються збитки дольщикам за рахунок коштів з цього фонду.

Переваги і недоліки

Використання ДДУ для купівлі житла має багато плюсів для кожного покупця житла, але при цьому важливо враховувати певні мінуси такого рішення. Участь у пайовому будівництві об ‘єктів нерухомості вважається ризикованою, оскільки завжди існує ймовірність того, що забудовник з різних причин не впорається зі своїми обов’ язками.

Встановлюється на об ‘єкти низька вартість, яка набагато менша, ніж ціна готових квартир на первинному або вторинному ринку

Доведеться чекати досить довго, поки житло буде добудовано, тому така можливість використовується людьми, у яких вже є місце для життя

Багато забудовників пропонують розстрочку на весь термін будівництва будинку, що дозволяє купити квартиру без наявності спочатку потрібної суми коштів при складанні ДДУ

Часто дольщикам доводиться стикатися із затягуванням терміну здачі об ‘єкта, тому виникає необхідність стягувати неустойку через суд

Гарантується отримання житла законодавством, тому дольщики все одно зможуть розраховувати на квартиру або відшкодування збитків

Якщо з різних причин квартира буде перевищувати по квадратурі раніше обумовлений розмір, то доведеться доплачувати певну кількість коштів

У законі пред ‘являються до забудовників жорсткі і численні вимоги, тому можна бути впевненим у надійності компанії

Нерідко доводиться стикатися з шахрайством, наприклад, забудовник продає одну квартиру кільком дольщикам або використовуються інші схеми обходу закону, що призводить до необхідності судового розгляду

Якщо фірма не здає будинок до призначеного терміну, то дольщики можуть розраховувати на хорошу неустойку, що розраховується за кожен день прострочення

Нерідко компанія оголошує себе банкрутом, що призводить до переходу будинку іншому забудовнику, а все це негативно позначається на терміні зведення об ‘єкта

За рахунок вищевказаних плюсів і мінусів кожна людина повинна самостійно визначитися, чи є пайова участь у будівництві доцільною і вигідною для неї.

Як купити житло по ДДУ?

Процес вважається не дуже складним, але щоб переконатися в його вигідності та ефективності, потенційні покупці повинні виконати певні послідовні дії.

Перед зверненням до забудовника важливо дізнатися відгуки про нього, вивчити офіційну документацію, а також перевірити, як оперативно виконується будівництво конкретного будинку.

Отримання відомостей про компанію

Спочатку треба переконатися, що продаються квартири за ДДУ дійсно надійною, перевіреною та офіційно зареєстрованою організацією. ФЗ про участь у пайовому будівництві вказує на необхідність отримання інформації про забудовника:

• він повинен бути представлений офіційно зареєстрованою компанією;
• бажано, щоб у підприємства вже були побудовані і здані об ‘єкти;
• не повинно бути відкритих судових спорів по відношенню до організації;
• всі минулі будинки повинні вводитися в експлуатацію в заздалегідь встановлені терміни;
• ретельно вивчаються всі документи, подані на сайті організації, причому до них належать проекти, дозволи на роботу, декларації та інші папери;
• у компанії повинні бути права на ділянку, де виконується процес будівництва об ‘єкта.

Якщо відсутні ці документи та дозволи, то не рекомендується складати із забудовником ДДУ.

Які відомості містяться в декларації?

Особливо багато уваги приділяється вивченню декларації на будівництво. Вона повинна розташовуватися у відкритих джерелах за 14 днів до укладення першої угоди з дольщиками. Цей документ повинен містити важливу інформацію для кожного учасника будівництва. До неї відноситься:

• найменування та юридична адреса компанії-забудовника;
• перераховуються дозвільні документи на роботи;
• зазначаються отримані раніше ліцензії;
• вписується термін дії ліцензії;
• перераховуються всі засновники компанії;
• наводяться минулі зведені об ‘єкти за три роки функціонування компанії;
• зазначаються фінансові результати роботи;
• наводиться кредиторська та дебіторська заборгованість;
• зазначаються інші угоди, на підставі яких до будівництва були залучені кошти.

Договір пайової участі в будівництві з дольщиками укладається тільки після того, як забудовник викупить або оформить в оренду землю, де планується зведення будинку.

Що повинна включати проектна документація?

Вона вважається важливим документом для кожного учасника будівництва. Документація повинна формуватися і публікуватися за 14 днів до того моменту, коли буде укладено перший договір з дольщиком. До основних відомостей з проекту належить:

• інформація про самого забудовника;
• відомості про всіх засновників;
• дані про фінансовий стан компанії;
• дозволу та ліцензії на будівництво;
• термін, протягом якого планується зводити об ‘єкт;
• місце розташування будинку, що зводиться;
• майно компанії;
• вартість будівництва та залучені підрядники.

Допускається зміна відомостей у проектній документації, якщо змінюється фінансовий стан компанії за один квартал. При цьому всі ці коригування повинні публікуватися у відкритих джерелах.

Нюанси складання угоди

Як тільки буде перевірена вся інформація про забудовника, то можна складати з ним ДДУ, якщо він є надійним і перевіреним. Пайова участь у будівництві передбачає неодмінно оформлення саме цього документа, оскільки інші папери не захищатимуть дольщиків на підставі положень ФЗ № 214.

Неодмінно в цьому документі містяться відомості:

• предмет угоди, яким представлена квартира, причому повинна вказуватися її квадратура, поверховість, кількість кімнат, розмір і наявність балкона або лоджії, точна адреса, наявність різних комунікацій, а також безліч інших технічних параметрів;
• ціна нерухомості;
• порядок розрахунків;
• термін, коли має здаватися будинок в експлуатацію;
• тривалість гарантійного терміну, який не повинен бути менше п ‘яти років;
• спосіб, за допомогою якого готова квартира буде передана дольщикам;
• умови про необхідність виконання оздоблення житлових приміщень.

При правильному складанні документа пайової участі в будівництві дольщики будуть надійно захищені від шахрайства з боку забудовника або від його банкрутства. Деякі забудовники пропонують можливість оплачувати квартиру в розстрочку.

Реєстрація договору

Після укладення угоди потрібно його офіційно зареєструвати. Тільки за таких умов законно проводиться пайове будівництво. Умови участі передбачають, що треба підготувати ДДУ, план об ‘єкта, проектну декларацію та особисті документи покупця, після чого дана документація передається до Росреєстру.

Процес реєстрації займає близько 10 днів. За це доведеться заплатити громадянам 350 руб.

Які права мають дольщики?

На підставі ДДУ у покупців житла є безліч різних прав. До них відноситься:

• якщо затягуються терміни здачі об ‘єкта в експлуатації, то може вимагатися громадянами неустойка за договором пайової участі в будівництві;
• після реєстрації договору у дольщиків у заставі знаходиться сама територія і об ‘єкт, що зводиться на ній;
• допускається скласти договір переуступки права вимоги за угодою;
• приймається готова квартира тільки при складанні спеціального передавального акта;
• якщо виявляються при огляді житла значущі порушення, то може не підписуватися акт, після чого дольщик може вимагати виправлення недоліків.

Якщо виявляються різні проблеми вже після початку використання житла, то на підставі гарантійного терміну покупець може вимагати їх усунення забудовником.

Як розривається?

Умови розірвання даного контракту прописуються безпосередньо в його пунктах. Для цього можуть бути різні підстави. Найбільш часто розірвання договору участі в пайовому будівництві потрібно, якщо забудовник не справляється зі своїми зобов ‘язаннями, наприклад, у строк не здається будинок в експлуатацію, є значущі порушення або квадратура нерухомості не відповідає встановленому раніше розміру.

Процес розірвання неодмінно реєструється офіційно.

Ув ‘язнення

Таким чином, участь громадян у пайовому будівництві вважається популярним способом придбання недорогої та якісної нерухомості. При цьому важливо грамотно вибрати забудовника, з яким далі складається ДДУ. Цей документ повинен мати встановлену форму і містити всі необхідні відомості про учасників.

На підставі ДДУ покупець житла наділяється багатьма правами, які він може відстоювати в претензійному або судовому порядку.

Придбання новобудови: договір пайової участі в будівництві

Договір пайової участі – документ, що регламентує умови і порядок передачі частини об’єкта від забудовника інвестору в обмін на внесений пай.

Усі рубрики

• Усі статті про нерухомість
• Купівля та продаж
• Кредитування. Іпотека
• Оренда нерухомості
• Технологія будівництва
• Ремонт і дизайн інтер’єру
• Вибір квартири у новобудові
• Усі новини нерухомості
• Новини забудовників
• Прогнози. Аналітика. Тенденції
• Конференції та події
• Тести

Договір дольової (пайової) участі (ДДУ) прямо не передбачений законодавством України як інструмент врегулювання взаємовідносин між інвестором і забудовником. Закон не лише не забороняє використовувати такі угоди в будівництві, але і згадує їх в числі документів при здійсненні певних операцій з нерухомістю.

В пункті 78 Постанови КМУ №1127 від 25.12.15 у переліку документів, які може використовувати інвестор при оформленні прав власності на квартиру, зазначений договір про пайову участь. Тому ДДУ можна вважати не просто законними, а й такими, які допоможуть інвестору відстояти свої права при оформленні нерухомості.

Що таке договір пайової участі

Договір пайової участі по фінансуванню будівництва об’єктів нерухомості. Цивільним законодавством України не передбачено такого виду договорів, як договір про пайову участь у будівництві. Договором визначається порядок розподілу між сторонами відповідних частин створеного об’єкта нерухомості.

Договір пайової участі в будівництві є інструментом залучення фінансів фіз- або юросіб для спорудження будинку в цілому і подальшої передачі його частин пайовикам пропорційно до зроблених внесків. Можна сказати, що, уклавши ДДУ, інвестори будують об’єкт «вскладчину», після чого він розділяється між сторонами в описаному порядку. Частково такі договори мають ознаки декількох видів угод:

• договорів про спільну діяльність;
• інвестиційних контрактів;
• договорів підряду;
• контрактів купівлі-продажу майнових прав в майбутньому тощо.

Маючи схожість з цими документами, ДДУ практично не повинен відноситися до жодного з них. Якщо він буде ідентифікований як договір спільної діяльності, то згідно з параграфом 2 глави 77 ЦКУ такі взаємовідносини повинні регулюватися в рамках норм, встановлених для простого товариства, а не за правилами пайової участі. В іншому випадку контролюючі органи можуть визнати угоду удаваним правочином, після чого змусять застосувати до неї зовсім інші законодавчі норми та правила.

Тому, якщо ДДУ схожий, наприклад, на договір простого товариства, в ньому стануть корисними позиції, що суперечать спільній діяльності:

• поділ сторін на інвестора та особу, яка приймає інвестиції;
• відсутність спільного майна тощо.

ДДУ не має чіткого регламенту в законодавстві щодо змісту, що дає можливість застосовувати в ньому елементи договорів інших типів, забезпечуючи умови і гарантії, зручні для обох сторін угоди. Але іноді ця особливість дозволяє забудовникам зловживати правами і складати договір з умовами, зручними лише для них.

ДДУ легітимний на підставі Цивільного кодексу, в першій главі першого розділу загальних положень якого сказано, що сторони мають право укладати договір, відповідно до цивільного законодавства, навіть якщо його форма не передбачена відповідними актами. Таким чином, на основі об’єднання положень декількох різного роду угод і створюється договір пайової участі.

Кожен з пайовиків несе певні зобов’язання. Залежно від їх обсягу інвестори отримують свою частку в побудованій споруді. Для реалізації цілей договору різні пайовики можуть виконувати різні функції:

• надавати ділянку;
• виділяти фінанси на зведення будинку;
• організовувати будівельні роботи;
• надавати будматеріали.

Пайова участь в будівництві: схема

Забудовник бере на себе завдання з надання землі, будівництва своїми силами або із залученням підрядних організацій.

Фізичним особам, які мають пай в будівництві, залишається профінансувати в ньому свою частину (вони вносять кошти на зведення об’єкта в цілому, а обсяг цих коштів дорівнює вартості житлової площі, яку вони отримають у власність після здачі будинку). В результаті пайовики виступають в якості інвесторів, які виплачують вартість своєї квартири.

Особливості укладення договору пайової участі

Залежно від того, виконується будівництво об’єкта одним з пайовиків або залученою підрядною організацією, у схеми є деякі особливості. Якщо забудовник виконує роботи власними силами, ДДУ набуває ознак договору підряду, за яким будівельна компанія за виконану роботу отримає не грошова винагорода, а частину збудованого об’єкта.

Забудовник також може залучити підрядника. При такому положенні справ він стає Гензамовником, і, отримавши доручення інших пайовиків (прописуються в договорі), укладає договір підряду на будівництво житлового будинку або виконання інших робіт.

Пайова участь: житлово-будівельний кооператив

Інвестування через ДДУ проводиться за принципом будівництва будинку житлово-будівельним кооперативом (ЖБК). Забудовник – це його повноправний учасник, а інвестор – асоційований.

В ст.384 ЦК сказано, що будинок, побудований ЖБК, є його власністю. Щоб стати власником квартири в такому кооперативі, її потрібно викупити. Але з огляду на те, що власник вніс кошти за пай в обсязі, що відповідає вартості квартири, застосовується схема обміну паю на право власності на неї.

При прямій передачі квартири у власність інвестора в обхід ЖБК може мати місце удаваний правочин, і договір пайової участі може бути перекваліфікований в звичайний інвестиційний контракт. У разі невідповідності законодавчим нормам інвестування він буде визнаний недійсним.

В окремих випадках пайовик може вносити оплату своєї частини об’єкта не фінансами, а майном, землею. При цьому виникає нюанс з ПДФО, який з’являється у пайовика через продаж майна та отримання доходу у вигляді частини об’єкта будівництва (п.14.1.54 ПКУ). Оскільки забудовник – це податковий агент пайовика, обов’язки по сплаті податку після передачі об’єкта будівництва покладаються на нього (п.168.1.1 ПКУ).

Переваги договору пайової участі

1. Вигідна вартість нерухомості. Одна з основних особливостей такого способу придбання житла – порівняно невисока ціна.
2. Можливість розрахунку в розстрочку. В такому випадку ви можете в індивідуальному порядку домовитися щодо періодичного внесення коштів за квартиру в новобудові.
3. Простота і надійність схеми. Договір пайової участі реалізується за принципом житлово-будівельних кооперативів.

Недоліки договору пайової участі

1. Імовірність подвійного продажу одних і тих самих квадратних метрів. Укладаючи договір пайової участі, інвестор наче бронює певну житлову площу на конкретному поверсі, але цей облік веде лише забудовник, тому пайовик не захищений від того, що ця ж квартира, не буде продана ще комусь.
2. Недотримання термінів будівництва. Через відсутність в законодавстві норм і порядків по відношенню до такого типу інвестування, немає гарантій, що забудовник буде дотримуватися умов договору.
3. Втрата або збільшена витрата фінансів. Існує не тільки ймовірність зростання собівартості квартири, але і ризик зупинки будівництва через банкрутство забудовника, афери тощо.
4. Втрата об’єкта інвестування. Забудовник як повноправний учасника ЖБК може взяти на реалізацію проекту кредит. Якщо він не погасить заборгованість вчасно, кредитор має право стягнути будинок, в квадратні метри якого вже вкладено кошти інвесторів.

Як мінімізувати ризики ДДУ

Через відсутність в законодавстві норм і порядків, щодо інвестування за допомогою пайової участі, для захисту своїх прав пайовик може опиратися лише на положення, прописані в контракті. Тому інвестору, перш за все, важливо звернути увагу на те, як захищені його права в рамках угоди. При укладанні договору також не можна залишати поза увагою такі моменти:

• назву об’єкта будівництва – переконайтеся, що конкретно будується за рахунок пайовиків, чи буде це житловий будинок з бажаною конфігурацією;
• характеристики земельної ділянки – перевірте її цільове призначення, розміри, а також поцікавтеся документальним підтвердженням прав на землю;
• наслідки порушень зобов’язань як з боку забудовника, так і інвестора, можуть спричинити не лише неустойку, але і зменшення частки паю або односторонній розрив угоди;
• результат, який отримає кожна сторона ДДУ – частина об’єкта або частка в ньому.

Також зверніть увагу на вид пайової участі для сторін, час здачі об’єкта, терміни внесення фінансових коштів, порядок надання матеріалів і проведення будівельних робіт, умови та порядок перерозподілу часток. Необхідність в останньому може мати місце при невідповідності площі приміщень в фактично побудованому об’єкті та проектній документації, або при зміні витрат однієї зі сторін, наприклад, у разі збільшення вартості будівництва.

Укладати договір пайової участі рекомендується з надійним, досвідченим забудовником. Перевірте наявність дозволів, технічної документації на об’єкт, ліцензії. Дізнайтеся про гарантії на повернення коштів при розірванні договору, штрафні санкції, які повинен понести забудовник, порушивши строки здачі будинку, яким чином нерухомість буде передана у власність, що збільшить шанси на чесну угоду.

Коментар юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокоментував договір:

«Забудовник зобов’язується власними силами або із залученням третіх осіб забезпечити необхідний комплекс робіт із будівництва Об’єкту.

Тут власне потрібно звернути увагу на слово «забезпечує». З чого стає зрозумілим, що Забудовник розраховує на залучення для будівництва Об’єкту третіх осіб, про що і прописує в Договорі. В такому разі у Забудовника потрібно запросити та перевірити документи на підставі яких будівництво здійснює він та треті особи, яких він залучає. Це документи на земельну ділянку, на початок здійснення будівельних робіт та будівельна ліцензія (видається в залежності від категорії складності об’єктів будівництва).

В Розділі обов’язків прописано і термін завершення будівництва. Про зміну термінів будівництва та їх причини Пайовик повідомляються письмово. Строки в які це має бути здійснено не передбачено. Не зрозумілим залишається і те, чи буде дане повідомлення надіслане до того як завершаться заплановані строки чи уже після того як Забудовник їх порушить.

Протягом 30 календарних днів після завершення робіт з будівництва Об’єкта зобов’язується отримати документи про введення Об’єкта в експлуатацію. На що Пайовику також потрібно робити поправку при очікуванні документів для реєстрації права власності на квартиру.

Усі необхідні документи для реєстрації права власності Забудовник зобов’язується Пайовику надати».

Новобудови, які використовують в роботі договір пайової участі

• Дизайн парк
• Затишний двір
• Новий хотов
• Грінпарк будинок 25/17
• Грінпарк будинок 25/11
• Європейський квартал
• Проскурів
• ЖК по просп. Степана Бандери
• Краківський
• Start Life