Квартира з боргами за комуналку: чи повинен новий власник їх сплачувати

Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку їх сплати.

Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку їх сплати. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 201/11406/20.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернулася до суду з позовом до Комунального підприємства про захист прав споживача.

В обґрунтування позову зазначала, що придбала квартиру. Після придбання квартири на її поштову адресу надійшла досудова вимога про сплату заборгованості за послуги з теплопостачання у розмірі 50 204, 54 грн.

Враховуючи, що за чотири дні володіння квартирою вона не отримувала послуг із теплопостачання на таку суму, то очевидно, що це борг попередніх власників квартири. Згодом вона звернулася до відповідача із заявою про виключення з обліку по особовому рахунку заборгованості попередніх власників квартири за період до 4 вересня 2020 року, на яку отримала відповідь про відсутність можливості списання боргів за спожиті житлово-комунальні послуги відповідно до роз`яснювального листа Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 17 травня 2007 року № 12/1-54 та про те, що споживач зобов`язаний інформувати виконавця комунальних послуг про зміну власника житла відповідно до пункту 11 частини 2 статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Водночас КП «Т» ДМР визнало, що вона своєчасно проінформувала про зміну власника квартири.

Також у відповіді КП «Т» ДМР визнало, що заборгованість за надані послуги центрального теплопостачання у розмірі 50 204, 54 грн виникла з вини попередніх власників.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, у задоволенні позову відмовлено.

Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позову, виходили з відсутності підстав вважати, що наявність заборгованості колишнього власника квартири на особовому рахунку порушує права та інтереси позивача, яка є власником квартири, і якою не доведено, що на час розгляду справи у суді відповідачем порушуються її права, як споживача комунальних послуг. Крім того, суди зазначили, що чинним законодавством не визначено механізму списання боргів за отримані житлово-комунальні послуги.

Висновок Верховного Суду

ВС підкреслив, що новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майно, тому за відсутності відповідної умови в договорі про відчуження нерухомого майна вимоги до нового власника про стягнення заборгованості за отриманими комунальними послугами попереднього власника є безпідставними.

Оскільки договір купівлі-продажу від 4 вересня 2020 року, на підставі якого позивач набула у власність квартиру, не містить застережень про переведення боргу попереднього власника й не містить згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні), тому вимоги КП «Теплоенерго» ДМР, сформульовані у претензіях про сплату 50 204,54 грн та скеровані до позивача як нового власника, є безпідставними.

ВС наголосив, що позивач не вчиняла правочинів щодо прийняття боргу з оплати послуг за теплопостачання попередніх власників вказаної квартири. На позивача не може бути покладено обов’язок зі сплати заборгованості за послуги теплопостачання, надані відповідачем попереднім власникам, що нараховані до 4 вересня 2020 року, тобто укладення нею договору купівлі-продажу квартири.

Оскільки позивач заперечувала проти вимог відповідача щодо наявності заборгованості, які сформульовані у претензіях, а відповідач належним чином не відреагував на звернення позивача та не звернувся з вимогами до попереднього власника квартири, а лише посилався на відсутність механізму списання боргів за спожиті комунальні послуги, вимога позивача про зобов`язання КП «Т» ДМР виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованості попередніх власників квартири за період до 4 вересня 2020 року є обґрунтованою та відповідає критеріям ефективного судового захисту, оскільки задоволення такої вимоги відновлює порушені права позивача та встановлює між сторонами правову визначеність, яка полягає у підтвердженні відсутності заборгованості позивача перед відповідачем.

За таких обставин суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, не визначившись у достатній мірі із нормами матеріального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, дійшов помилкових висновків про необґрунтованість вимог позивача.

Верховний Суд скасував рішення суду першої та апеляційної інстанції і ухвалив нове рішення про задоволення позову.

Підсумки ринку житла — 2020. Хто винен за комуналку та як суд захистив права дітей

2020 рік не став кардинально революційним у сфері нерухомості, однак було внесено низку важливих коректив до чинного законодавства України та судової практики.

Житловий кодекс vs Цивільний

Зокрема, мали місце нові судові підходи до розв’язання спорів у сфері нерухомого майна та житлового права.

Нагальною для України залишається нашуміла проблема зняття з реєстрації та виселення колишнього члена сім’ї власника житла.

Питання полягає в тому, що, згідно з нормами застарілого Житлового кодексу, колишній член сім’ї власника житлового приміщення зберігає право на користування житлом навіть після припинення родинних відносин.

Згідно з положеннями ст. 156, члени сім’ї власника, які проживають разом із ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються житловим приміщенням нарівні з ним.

Підписуйтесь на нас в Google News!

Винятком є випадок, коли під час їхнього вселення діяла інша угода про порядок користування приміщенням. Водночас припинення сімейних відносин із власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням.

Натомість збереження права користування житлом за колишнім членом сім’ї власника розглядається відповідно до чинних норм цивільного законодавства як майнове право — сервітут, яке може бути припинено, зокрема, за рішенням суду з огляду на конкретні обставини справи.

Крім того, положеннями ст. 391 ЦК передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

У деяких випадках суди, зокрема Верховний Суд, у своїх рішеннях застосовують норми чинного Житлового кодексу, а в інших — покладаються на норми цивільного законодавства.

Так, 13 жовтня 2020 року Велика Палата ВСУ ухвалила постанову з висновком про перевагу норм цивільного законодавства над нормами Житлового кодексу.

Ця постанова фактично визнала наявність підстав для зняття з реєстрації та виселення колишніх членів сім’ї власника житлового приміщення через припинення родинних відносин.

Велика Палата зазначила таке:

«Право членів сім’ї власника квартири користуватися житловим приміщенням може виникнути та бути лише за умови, що така особа є членом сім’ї й власник надавав згоду на її вселення як члена сім`ї. ЖК УРСР було ухвалено 30 червня 1983 року, і він не відображає всіх реалій сьогодення. ЦК України є кодифікованим актом, ухваленим пізніше в часі, тому темпоральна колізія вирішується саме на користь його норм».

Отже, фактично з’явився документ, який розв’язує питання по суті та має застосовуватися судами нижчих інстанцій як правова позиція.

Окреслений правовий висновок, безумовно, є прогресивним, адже обмеження власника житлового приміщення в можливості реалізації своїх компетентностей є неприпустимим.

З іншого боку, є пряма норма Житлового кодексу України, яка має досить чітку інтерпретацію та вказує на збереження права користування житлом зазначеною категорією осіб.

Норми ж цивільного законодавства щодо сервітуту та підстав для його припинення, навпаки, мають більш загальний і неоднозначний характер.

На нашу думку, законодавець давно мав внести зміни до чинного Житлового кодексу України та прибрати правову норму про збереження права користування житлом у зазначеній ситуації.

А Велика Палата ВСУ все ж таки не мала достатніх підстав інтерпретувати загальні норми та принципи цивільного законодавства всупереч чіткій нормі Житлового кодексу.

Комуналка: хто має сплачувати

Сфера стягнення заборгованості з оплати комунальних послуг запам’яталася 2020 року низкою яскравих судових рішень.

З-поміж інших особливо виділяється постанова Касаційного цивільного суду від 19 серпня 2020 року, у якій досліджувалися такі питання:

• хто має обов’язок зі сплати комунальних послуг;
• чи зобов’язані власники житла сплачувати комунальні послуги за умови їхнього фактичного непроживання у квартирі або житловому будинку.

У зазначеній постанові було зроблено такий висновок:

• відсутність між власниками житла домовленості про розподіл витрат на оплату комунальних послуг чи непроживання одного зі співвласників у житловому приміщенні не впливає на існування в кожного співвласника обов’язку щодо оплати комунальних послуг (усіх без винятку) пропорційно частці співвласника в праві власності на житло.

Наведений висновок є досить суперечливим, адже одразу виникає низка питань. Сфера комунальних послуг у теперішніх умовах набуває чітко визначеного договірного характеру.

Усе більше й більше комунальних підприємств укладають зі споживачами окремі договори про постачання комунальних послуг.

З’являється поняття окремого суб’єкта — споживача, тієї особи, яка користується комунальними послугами, підписала договір із комунальним підприємством, але водночас може не бути власником житлового приміщення. Як бути в такій ситуації?

Чи законно вимагати сплати комунальних послуг від власника житла, коли в приміщенні на законних підставах мешкає інша особа, яка уклала договори з комунальними підприємствами (зі згоди власника) і користується комунальними послугами самостійно? Очевидно, що ні.

Суди мають ретельно досліджувати:

• з ким підписано договір про постачання комунальної послуги;
• на кого відкрито особовий рахунок;
• чи є споживач комунальної послуги власником житлового приміщення;
• споживав власник житлового приміщення комунальну послугу особисто чи ні.

Новобудови: моральну шкоду мають компенсувати

Судова практика у сфері новозведеного житла також не залишилася без несподіванок. Важливо, що приємних для громадян.

Постановою Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року розв’язане питання про право громадян на стягнення із забудовника моральної шкоди за несвоєчасне введення об’єкту будівництва в експлуатацію.

Помилковими, зокрема, визнані висновки судів попередніх інстанцій про те, що закон «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об’єкта нерухомого майна «житлове будівництво».

Також помилкою назвали рішення про відсутність підстав для відшкодування моральної шкоди, якщо зазначеним договором воно не передбачене.

У цій постанові чітко прописаний механізм реалізації права громадян (покупців майнових прав) на відшкодування моральної шкоди, завданої порушеннями строків введення об’єкта в експлуатацію.

Моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб’єктивного цивільного права може бути компенсованою й у тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором.

Вона має бути стягнена на підставі ст. 16 та 23 ЦК і ст. 4 та 22 закону «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Великої Палати ВСУ від 01 вересня 2020 року.

Захистили права дітей на житло

У сфері захисту прав неповнолітніх на нерухоме майно варто зазначити ухвалення Верховним Судом постанови, якою передбачений особливий порядок захисту права неповнолітніх на житло.

З огляду на зазначене рішення не можна вважати не поважною причину непроживання дитини в спірному житлі, її проживання в іншому місці з одним із батьків.

Малолітня дитина через свій вік не має достатнього обсягу цивільної дієздатності самостійно визначати місце свого проживання, вирішив суд.

Маючи право проживати за зареєстрованим місцем проживання, за місцем проживання будь-кого з батьків, дитина може реалізувати його лише після досягнення певного віку.

Не впливає на поважність причин непроживання дитини та наявність у того з батьків, з ким вона фактично проживає, права власності на житло.

Як пояснив суд, наявність майнових прав у батьків дитини не може бути підставою для втрати її особистих житлових прав. Визначальним у цьому є забезпечення найкращих інтересів дитини.

Наведені правові висновки узгоджуються з висновками суду касаційної інстанції, викладеними в постановах Верховного Суду:

• від 04 липня 2018 року в справі № 711/4431/17;
• від 10 квітня 2019 року в справі № 466/7546/16-ц;
• від 27 червня 2019 року в справі № 337/1760/17;
• від 27 листопада 2019 року в справі № 368/750/16-ц;
• від 25 серпня 2020 року в справі № 206/3425/18.

Єдиним винятком, який Верховний Суд розглядає як достатню підставу для визнання дітей такими, що втратили право користування житлом, є набуття дітьми постійного права користування іншим житловим приміщенням.

Варто зазначити, що вищезазначена постанова Верховного Суду стосувалася неприватизованого житла, що перебуває у власності держави (або територіальної громади).

У разі подання аналогічного позову власником житла суд касаційної інстанції міг би надати перевагу захисту права власності та припиненню сервітуту на підставі фактичного проживання дітей в іншій країні.

Земельні спори: ділянки за житлом

2020 року дещо оновилися правові підходи й до розв’язання земельних спорів.

Згідно з постановою Великої Палати ВСУ від 16 червня 2020 року, земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке набуває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначений умовами договору чи приписами законодавства.

У вищезазначеному судовому рішенні докладно аналізуються особливості визначення площі земельної ділянки, право на яку переходить до покупця нерухомого майна.

Верховний Суд, розглядаючи справу, дійшов таких висновків: укладаючи договір, спрямований на відчуження будинку, сторони не могли не розуміти, що користування будинком є неможливим без використання земельної ділянки, достатньої для розміщення й обслуговування будинку.

Оскільки сторони не обумовили розмір земельної ділянки, яка переходить у власність позивачки, під час нового розгляду справи необхідно з’ясувати дійсні наміри сторін щодо такого розміру.

Для цього необхідно встановити:

• який розмір земельної ділянки, призначеної для розміщення та обслуговування будинку, є нормативно визначеним у місцевості, де він розташований;
• чи використовує відповідач відповідну земельну ділянку, яку саме її частину та з якою метою.

Вищезазначена постанова Верховного Суду фактично ставить крапку у вказаній категорії спорів.

Варто зазначити, що судова практика у сфері нерухомості є досить сталою, однак Верховний Суд систематично виправляє хибні підходи, які використовувалися в минулому.

Сподіватимемося, що нові правові позиції, які були сформовані ВСУ 2020 року, сприятимуть розвитку соціально-економічної сфери України.

Головне від The Page

Дякуємо, що підписалися на The Page .
Буде гаряче!

Раз на тиждень ми будемо відправляти вам найцікавіші редакційні матеріали. Я погоджуюсь з політикою конфіденційності